Oui. Même si votre LLC n’a perçu aucun revenu locatif, l’IRS attend généralement un dépôt annuel, ne serait-ce que pour signaler l’absence d’activité. Ne pas déposer est perçu comme un défaut de conformité, ce qui peut entraîner des demandes d’explication, bloquer d’éventuels remboursements et compliquer la gestion en cas de contrôle ou de revente future du bien.

Dans certains cas, un dépôt “zéro” reste obligatoire pour sécuriser la situation et montrer à l’IRS que votre société existe toujours et respecte ses obligations.

Une LLC détenue par un seul associé non-résident est considérée comme une “disregarded entity” aux yeux de l’IRS.

Elle doit généralement déposer un Form 1120 (déclaration informelle) accompagné du Form 5472, qui recense les transactions avec l’associé étranger. L’omission du 5472 entraîne une amende automatique de 25 000 $ par an et par défaut de dépôt. Plus le temps passe, plus les intérêts et majorations s’accumulent.

C’est pourquoi il est essentiel de s’assurer que ces formulaires soient déposés chaque année, même en l’absence de loyers.

Oui, chaque associé non-résident qui perçoit un revenu immobilier américain doit déposer un Form 1040NR. Le délai standard est mi-avril, avec parfois une tolérance jusqu’à mi-juin selon la situation, mais il est toujours prudent de demander une extension.

En cas de retard, les pénalités sont calculées sur le montant de l’impôt dû : 5 % par mois (plafonné à 25 %) pour absence de dépôt, et environ 0,5 % par mois pour défaut de paiement. Ces frais viennent s’ajouter aux intérêts. Déposer une extension et régler un acompte permet de limiter fortement ces majorations.

Par défaut, l’IRS impose 30 % des loyers bruts versés à un non-résident. Cela signifie aucune déduction possible pour vos charges, ce qui peut être extrêmement pénalisant. Il est souvent préférable d’opter pour le régime dit “ECI” (effectively connected income), qui permet d’être imposé sur le résultat net après déduction des charges, amortissements, intérêts et frais.

Cette option implique toutefois de tenir une comptabilité et de déposer une déclaration complète. Bien gérée, elle réduit considérablement le montant de l’impôt.

Sont en principe déductibles : les taxes foncières, l’assurance, les frais de copropriété ou de gestion, les travaux d’entretien ou de réparation, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien. Ces déductions permettent souvent de ramener le revenu imposable à un niveau bien inférieur aux loyers bruts.

Toutefois, en cas de mauvaise tenue des justificatifs, l’IRS peut refuser les déductions, rehausser le revenu imposable et appliquer des pénalités. Toute dépense doit être documentée et justifiable.

Pour une LLC traitée comme partnership, le Form 1065 doit être déposé en mars, avec possibilité d’extension jusqu’à septembre.

Pour une LLC à associé unique, le Form 1120/5472 doit être envoyé en avril, avec extension possible jusqu’en octobre.

Quant au Form 1040NR, il suit généralement la même échéance d’avril. Dans tous les cas, les extensions reportent uniquement le dépôt, pas le paiement de l’impôt. En cas d’impôt dû, il faut donc régler un acompte pour éviter les intérêts.

Oui, les revenus immobiliers doivent être déclarés aux États-Unis mais aussi dans votre pays de résidence. Les conventions fiscales permettent toutefois d’éviter une double taxation effective grâce à des mécanismes comme le crédit d’impôt ou l’exonération avec progressivité.

En revanche, une mauvaise articulation entre les deux systèmes entraîne un risque de double imposition, voire de requalification. C’est tout l’intérêt d’un accompagnement fiscal transfrontalier : sécuriser le traitement dans chaque juridiction.

Il est possible de régulariser des années manquantes. L’administration américaine est souvent plus clémente lorsqu’une démarche est volontaire, structurée et réalisée dans un délai raisonnable. Dans ce cas, certaines pénalités peuvent être réduites ou annulées, notamment pour le Form 5472.

En revanche, plus le temps passe, plus les frais s’accumulent et plus la régularisation est lourde. Il est donc préférable d’agir sans attendre, en exposant de manière transparente les circonstances.

L’IRS exige une documentation claire. Concrètement, vous devrez fournir vos relevés bancaires, les baux et quittances de loyers, l’ensemble des charges (taxes, assurances, travaux, intérêts), ainsi que le tableau d’amortissement.

Pour les LLC multi-associés, il faut aussi préciser la répartition entre associés. Ces pièces permettent d’établir un résultat fiscal fiable, de documenter les déductions et de sécuriser le dépôt en cas de contrôle.

Votre chargé d'affaires vous établira la liste exacte des documents à fournir pour exécuter les diligences de déclarations fiscales liées à votre LLC immobilière.

La plupart des services en ligne se contentent de remplir mécaniquement des formulaires IRS sans analyser en profondeur la situation de leurs clients. À court terme, cela peut sembler suffisant, mais en pratique cela entraîne de nombreux risques : une mauvaise catégorisation de la LLC (par exemple “disregarded” au lieu de “partnership”), des dépôts incomplets ou erronés, une absence de prise en compte des conventions fiscales internationales et, par conséquent, une double imposition possible.

Dans de nombreux cas, les entrepreneurs découvrent leurs obligations uniquement après l’application de pénalités automatiques, ce qui complique encore la régularisation.

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