Investisseur immobilier : structurer et sécuriser vos placements aux USA
Cadre juridique, fiscalité US et transfrontalière, protection patrimoniale
Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier aux États-Unis ? Que ce soit pour un projet locatif, une résidence secondaire ou une opération patrimoniale, la détention via une LLC américaine vous permet de sécuriser juridiquement votre investissement, de maîtriser la fiscalité internationale et de faciliter la transmission.
Chez Expert LLC USA, nous sommes fiscalistes et juristes spécialisés dans les structurations transatlantiques. Nous accompagnons les investisseurs francophones depuis plus de 20 ans, avec un objectif clair : vous éviter les pièges fiscaux et vous garantir une structuration juridique pour votre immobilier aux USA 100 % conforme et pérenne.
Pourquoi une LLC pour un investissement immobilier aux USA ?
La LLC (Limited Liability Company) est aujourd’hui la structure la plus utilisée par les non-résidents pour détenir un bien immobilier aux États-Unis. Ce choix juridique présente plusieurs avantages majeurs, tant sur le plan fiscal que patrimonial.
📌 Fiscalité avantageuse : accès au régime réel
Contrairement à une détention directe ou via une société étrangère, la LLC permet d’opter pour une imposition au réel, avec déduction de toutes les charges liées à l’exploitation du bien : intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, amortissement, taxes locales, déplacements professionnels, etc.
C’est une stratégie puissante pour optimiser la rentabilité nette de votre investissement.
📌 Évitement de l’« estate tax » américaine
En cas de décès, la détention en nom propre d’un bien immobilier situé aux États-Unis peut entraîner une taxation successorale fédérale (estate tax).
La structuration via LLC, si elle est bien pensée, permet d’éviter cette imposition successorale grâce à la requalification du bien en titre mobilier (parts sociales), non directement soumis à l’« estate tax ».
📌 Transmission facilitée à vos héritiers
Avec une LLC, vous ne transmettez pas directement le bien immobilier, mais les parts sociales de la société qui en est propriétaire.
Elle supprime également le risque de blocage du bien en cas de décès et autorise une répartition souple et personnalisée entre les héritiers ou bénéficiaires désignés, facilitant ainsi une transmission rapide, discrète et juridiquement maîtrisée.
📌 Imposition aux États-Unis (source du bien)
Avec une LLC, vous ne transmettez pas directement le bien immobilier, mais les parts sociales de la société qui en est propriétaire.
Elle supprime également le risque de blocage du bien en cas de décès et autorise une répartition souple et personnalisée entre les héritiers ou bénéficiaires désignés, facilitant ainsi une transmission rapide, discrète et juridiquement maîtrisée.
À qui s’adresse cette structuration ?
La structuration via LLC américaine n’est pas réservée à un profil unique. Nous accompagnons une diversité d’investisseurs immobiliers, particuliers ou professionnels, ayant chacun des objectifs patrimoniaux et fiscaux spécifiques :
- Particuliers fortunés souhaitant acquérir un bien immobilier aux États-Unis (résidence secondaire, investissement locatif, maison de vacances).
- Familles françaises ou européennes préparant un achat transgénérationnel, dans une logique de transmission ou d’usage commun.
- Sociétés d’investissement structurant un portefeuille locatif, avec plusieurs biens dans un ou plusieurs États américains.
- Clients US Persons résidant en Europe, cherchant à optimiser la détention de leur bien tout en respectant les règles fiscales américaines.
- Groupes d’associés privés souhaitant réaliser un achat collectif sécurisé et juridiquement clair (amis, membres d’une même famille, investisseurs réunis pour un projet).
- Investisseurs institutionnels ou family offices européens, ayant besoin d’un véhicule fiscalement neutre pour centraliser plusieurs acquisitions immobilières sur le sol américain.
Chaque profil appelle une structuration spécifique : c’est précisément notre métier que de l’adapter à vos besoins.
Notre Accompagnement : une structuration sur-mesure et clé-en-main
Nous proposons un accompagnement juridique et fiscal complet pour structurer vos investissements immobiliers aux États-Unis. Chaque étape est pensée pour vous apporter clarté, sécurité et conformité.
Nous commençons par une analyse stratégique personnalisée, fondée sur votre situation fiscale, vos objectifs patrimoniaux et la nature de votre projet immobilier. Cette première phase permet de valider la pertinence d’une LLC et de déterminer l’État de constitution le plus favorable, selon vos besoins et la législation locale.
Nous assurons ensuite la création complète de votre structure : rédaction sur mesure des statuts (Operating Agreement), dépôt auprès des autorités compétentes, obtention de l’EIN (Employer Identification Number). Vous disposez d’une LLC prête à l’usage, juridiquement solide et adaptée à votre projet
.Notre équipe de fiscalistes et d’experts-comptables US (CPAs) prend en charge toutes vos obligations déclaratives, avec une attention particulière portée à la conformité IRS. Nous préparons les formulaires annuels requis (5472, 1120…) et vous guidons sur les bonnes pratiques à adopter, afin d’éviter toute pénalité.
Nous coordonnons l’ensemble de la mission avec vos interlocuteurs habituels : notaires, avocats, experts-comptables, family office ou agents immobiliers. Cette approche collaborative garantit une cohérence transfrontalière optimale et une vision patrimoniale intégrée.
Enfin, nous assurons un suivi dans la durée, avec une veille sur les échéances fiscales et juridiques, la gestion des obligations de renouvellement (Registered Agent, rapports d’État…), et une disponibilité constante en cas d’évolution ou de transmission du bien immobilier.
Ce qu’en disent nos clients
Nos clients investisseurs apprécient particulièrement notre approche rigoureuse, notre maîtrise des enjeux fiscaux transatlantiques et la fluidité du processus de structuration.
Nombre d’entre eux nous ont confié la création ou de la reprise de la gestion juridique et fiscale de leur LLC immobilière après avoir été mal orientés. Leur retour d’expérience est le meilleur témoignage.
